Como fazer um loteamento? Conheça todas as etapas 

Quando falamos de mercado imobiliário, uma das maneiras de empreender no setor é investir em loteamentos ou dividir um terreno próprio em vários lotes. Mas, a questão de como fazer um loteamento ainda gera muitas dúvidas. 

Normalmente, é necessário seguir alguns procedimentos específicos para garantir que tudo esteja dentro da legislação e posteriormente se possa comercializar o pedaço de terra.

Então, para te ajudar nessa missão, reunimos neste artigo todas as etapas para quem está começando um loteamento. Para isso, contamos com o apoio do advogado Guilherme Soutto, que trabalha em um escritório de São Paulo especializado em Direito Imobiliário, para sanar todas as dúvidas técnicas. 

Nos próximos parágrafos, veja tudo o que uma empresa precisa para dar entrada no pedido de loteamento e qual a relação da prefeitura da cidade com a divisão do terreno.

O que é um loteamento e como se difere de um desmembramento

É o procedimento de subdivisão de gleba (terreno) em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, e logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes, como consta na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei Federal nº 6.766, Artigo 2º, § 1º).

Além disso, para ser considerado um lote, o terreno deve ter dimensões alinhadas aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou Lei Municipal para a zona em que esteja situado e deve ter infraestrutura básica, como:

• Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais;
• Iluminação pública;
• Redes de esgoto sanitário;
• Abastecimento de água potável e de energia elétrica pública e domiciliar;
• Vias de circulação pavimentadas ou não.

“É bom destacar, também, que o loteamento é diferente do desmembramento. O desmembramento utiliza vias de circulação já existentes. Por conta disso, o processo de loteamento costuma ser um pouco mais burocrático”, explica Soutto.

 

Quais as etapas para fazer um loteamento

Embora os procedimentos de loteamento sejam pautados por uma lei federal, trata-se de um processo de urbanização municipal. Por isso, os municípios são responsáveis por criar as diretrizes do parcelamento de solo urbano. 

No estado de São Paulo, por exemplo, há uma diretriz geral que facilita a análise, graças ao Graprohab (órgão regulatório estadual que concentra a aprovação de projetos habitacionais) e à CETESB (agência estadual ambiental). Os municípios paulistas costumam seguir o que é determinado por essas instituições.

A seguir, listamos o passo a passo que costuma ser exigido pelos municípios para dar entrada no pedido de loteamento. 

1. Levantamento do terreno (financeiro, jurídico, ambiental e topográfico)

Primeiramente, é importante avaliar a fundo a área de terras que passaria pelo loteamento. Para isso, se a empresa interessada em lotear ainda não tiver esses dados, vale solicitar o histórico do terreno no Registro de Imóveis da cidade e se informar sobre eventuais pendências financeiras ou jurídicas relacionadas a ele.

Além disso, as condições do espaço escolhido devem estar de acordo com as diretrizes ambientais e urbanísticas do município. Nesse caso, é recomendável contar com o apoio de um técnico para analisar com mais expertise. 

Por fim, deve-se fazer um levantamento topográfico (também chamado de planialtimétrico), que é um documento (uma planta) com as descrições geográficas do terreno. Serve para identificar limites e metragens, características da vegetação e se é uma região inundável, por exemplo. 

Com tudo isso em mãos, a chance de ter o projeto de loteamento aprovado aumenta. 

2. Apresentação e análise do projeto

Depois de confirmar que a gleba escolhida tem todas as condições para ser subdividida em lotes, é hora de reunir a documentação exigida pelos órgãos responsáveis (no caso do estado de São Paulo, o Graprohab). 

No caso do estado paulista, o fato de apenas um órgão consolidar as aprovações necessárias facilita bastante o processo de loteamento. Porém, Soutto reforça que, mesmo assim, a análise do pedido de loteamento ainda é bem extensa, devido à exigência de muitos documentos. 

Sabendo disso, possivelmente você está se perguntando quais documentos exatamente devem ser entregues. 

No entanto, cada cidade pode ter suas normas em relação ao loteamento e sua própria licença ambiental e urbana. Além disso, ainda pode ser requerido um estudo técnico sobre o impacto do procedimento em áreas vizinhas. 

Sobre isso, o advogado esclarece: “O processo de loteamento é multidisciplinar. Então, os documentos enviados serão documentos técnicos de engenharia/arquitetura (planta e memorial); jurídicos (certidões e títulos de propriedade); ambientais (laudo de recursos naturais) etc. Assim, é difícil dar dimensão do que será necessário caso a caso. Mas vale sempre consultar o manual de orientação de aprovação de projetos habitacionais do respectivo órgão estadual”. 

3. Aprovação dos documentos

Percorridos os trâmites da documentação, os projetos habitacionais são avaliados em reunião do Colegiado do município em questão. 

Essa primeira análise costuma ser feita no prazo de até 60 (sessenta) dias contados da data de seu protocolamento, podendo ocorrer: 

• Exigências Técnicas – com a expedição do Relatório de Exigências Técnicas;
• Indeferimento – com a expedição do Relatório de Indeferimento; 
• Aprovação – com a expedição do Certificado de Aprovação acompanhado do respectivo Termo de Compromisso (chamado de Habite-se, documento que autoriza a área para construção de habitação).

Exigências técnicas ou indeferimento costumam acontecer quando há alguma inconsistência em relação aos documentos apresentados e o que é exigido. Nesses casos, é possível corrigir e entrar com recursos ou realizar reabertura da solicitação de aprovação. 

Depois da aprovação, o Termo de Compromisso deve ser assinado pelas partes envolvidas no loteamento, ou seja, o loteador, compradores e município. No documento aparecem aspectos sobre a implantação dos lotes, parcelamento do solo, características do empreendimento, se há indicação de ocupação, entre outros.

4. Registro do loteamento

Uma vez que a área de terras foi aprovada para ser subdividida, vem a etapa do registro do loteamento no cartório de imóveis. Em seguida, nesse mesmo órgão, cada adquirente deverá solicitar a matrícula do imóvel.

5. Etapa opcional: fazer um cercamento

Para finalizar este conteúdo, vamos comentar sobre uma etapa não exatamente obrigatória, mas interessante para quem quer saber como fazer um loteamento.

É importante lembrar que depois de dividir em lotes, as vias de circulação que estão dentro do terreno passam a ser públicas, ou seja, de posse do município.

Nesse caso, para maior segurança e privacidade, o loteador pode incluir um cercamento ao redor da área em questão. Para isso, a prefeitura também precisa aprovar o procedimento.

Depois de completar todas as etapas, com os documentos de registro do loteamento em mãos, já é possível comercializar essa área de terras ou construir um empreendimento completo sobre ela. 

Deixe a Hent resolver o seu problema

Trabalhamos com automatização dos processos de cobrança do seu loteamento, desde as notificações por diversos canais, como WhatsApp, SMS ou e-mail, e no fluxo de gestão dos contratos, sejam eles novos ou ativos. Entre em contato conosco e veja como podemos te ajudar.